今月は年末年始と休みが多かったので、不動産投資メインに勉強。図書館にあったリベ大でお勧めされている本を6冊。以下、備忘。
「300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法」
・自分の適正にあったエリアで全力を尽くすこと。
・不動産は他人とのコミュニケーションが多い。（しんどいか。）
・5月から10月の北海道は超快適。地方都市は住みやすい。適度な人口規模は人それぞれだが。
・大都市住みでなければ車はいるかも。自分が乗りたい車は何か。車を楽しいと思えるかも大事。
・勤め人で頑張っても、毎日忙しいだけで報われないし、楽しくない。
・「組織原理は、人間の意識を支配し、行動を完全に規定してしまう」by小室直樹
・不動産投資は最初は小さく。借金せずに。よく吟味して。探してから購入まで平均１年かかる。（株より時間がかかり面倒か）
・中古物件は手直しすれな活用できる。有効活用されていない物件が多すぎるのでエコ。
・中古の軽自動車に絞って、買付修復販売。不動産と同様にターゲットをできるだけ絞ってニッチを攻める。（車いじりは趣味じゃないから無理だな）
・不動産の売買前の入念な調査が必要。1発の失敗で立ち直れなくならないように、1発は小さく。近所に。
・アパートより一戸建てが効率いい。管理の負担が少なく、滞納も少なく、リフォームも一度きり。
・ブログを始めると、そのテーマの仲間が増える、その後講演会に呼ばれる、その後書籍を出版できる。
・「キャピタルゲイン（差益）に投資するものは愚か者。キャッシュフロー（高配当、事業）に投資をするべき」byロバートキヨサキ
・今の自分に何が必要か。節約よりも何にどう投資をするか。（移動でのグレードアップ）
（感想）
・仕事が嫌いな勤め人は、やりたいことがないやつか何かをやって失敗したやつだけでいい。サラリーマンはやりたいことをやるための準備期間という位置付け。
・枕元に携帯と地図を置いていつでもスクランブルできる状態は真似できない。引く。
・ワンルームを図書館近くに買うか？、補修技術を身に付けてから。職業訓練。
・著者は株が苦手でマックで不動産経営に必要な技術を身に付けていた。からの不動産投資。また、高校生から乗り物に乗っていて車やいじるのも大好き、からの中古車販売。根底には好きが軸となっている。対して自分は今までの仕事で全業種の経営に携わってきて分析もできる。マクロ的な動きや政府の動きもなんとなくわかる自分には株に必要なバックボーンが人よりあるのかも。現在すでに好きな株なので、引き続き株を軸にすべきだろう。
・引退してやる自由研究が死ぬほどある。残りの時間は自分にとってのイシューの解答作り。
（満員の通勤電車に一生乗らない方法、生活満足度を下げずに生活費を限界まで下げるには（外注費を内製化して自動化）、自分に合った不労所得の得かたは、お金を使わない1人でできる趣味の育成、繰り返し家事を可能な限りの自動化および最小化、水耕栽培、、勤め人を卒業したい理由（夜型の自分がパフォーマンスを最大化するために毎日好きな時間に起きたい、昼飯時間の後は昼寝をした方が効率いいので毎日1.5Hの昼休憩が必要、労働時間や休憩のタイミングは自分でコントロールしたい、自然エネルギーを最大限に活かしたZEH住宅はどこまで自分で建てられるか、自給自足は自分にどこまで可能か、ブルーゾーンライフスタイルの自動化、最低コストで必要な機能を全てつける方丈庵の作成、飽きたら収益化して別の土地へ、など）
・大多数の人にとっては選択肢にならないものも自分にとっては最適解となるものも多い。
「働かずに年収333万円を手にいれて幸せに暮らそう！」
・会社で働きたくないという出発点から資金稼ぎ（著者の場合ヤフオクでバイクのパーツ）、その後不動産へ。
・まず不用品を売り飛ばす、コツを掴んで転売、その後目利きできる革ジャンを取り扱い追加、単価と回転を上げる工夫を。
・コツは守破離。まずはうまくいっているものをパクる（守）、工夫してみる（破）、自分のやり方として定着させる（離）。
・いつまでも売れ続ける商品はない。
・競売に参加して不動産を取得し、生活保護に貸すパターン。取りっぱぐれがない。
・競売の参加手順は、「不動産競売物件サイト（BIT）」、下見、「登記情報提供サービス」確認、入札、保証金振込、裁判所に書類提出。特別売却（入札不落）は穴場。田舎の裁判所は競争率が低くて良き。（沖縄南部は那覇地裁。）
・入札金額の決め方は賃貸相場を調べる（地名、賃貸で検索）、投資の回収期間を決める、諸経費を概算（登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税などの税金30万円、壁紙交換20万、荷物の処分や修繕20万、立退費用15万、合計85万を基準に）、入札の限度額を決める、人気や心理を読んで入札金額を決める。
・BITで気になった物件を下見、リフォーム、賃貸か売買か決めてお客さんを探す。瑕疵担保なしで売る。不動産屋にかもられないように。
・競売物件などはトラブルしかない。法的手続きはプロに任せた方が安全。放火多いから火災保険必須。
・ちゃんと儲ける気でやるのであれば税金はちゃんと帳簿をつけて申告した方が安い。延滞税とかひどい判断の時は重加算税も。税金で自己破産しても免責にはならず借金となる。
・保証人には死んでもなっていけない。自分の全財産が他人に行動で無くなる可能性がある。（貸し借りもすんな）
・下調べの現地下見は必須。組事務所が近くにあったり、家が傾いていたり。地盤沈下している場合は「基礎にヒビあり」と競売資料に書いている。入札前に住んでいる人に挨拶をしにいって話を聞いてくる。近所への聞き込みも大事。
・家賃滞納の処理がめんどくさい。滞納しそうな人は不動産取得時に立退費用を払ってでも出てもらった方が後々楽で得。保証会社の審査を通過した人のみを対象とするのは安心。
・シロアリ、コンクリで固めた中での水漏れ、首や焼身など、滅多にないもたまにはあるという。すぐ損切り。
・不動産投資のためには人脈。まずは地元の不動産投資家の集まりに行ってみる。その時の話が面白くなければ不動産投資は向いていない。興味のないことをお金のために続けても続かない。
（感想）
・不動産は株よりめんどくさそうだけど、内装リフォーム業とかインスペクターとかの会社で働いてみたい。リベ大は株と現金のみのポートフォリオにして事業に全力のようだけど。
・物件サイトの記載内容がわからん。宅建でざっと勉強しておくべきか。
・正直不動産は全巻購入した方がいいな。
・一度不動産投資界隈にお邪魔してもいいかもしれない。
「住宅展示場では教えてくれない本当のこと」
・国が認めた建材のエフフォースターは欧州で規制されているVOC（揮発性有機化合物）の48種類のうち2種類の使用規制を設けていない。一番害があるアセトアルデヒドは対象外。全く安全指標ではない。接着剤は無添加の糊がいい。
・ZEH住宅の太陽光発電や蓄熱装置の故障などのメンテナンス費用に注意。
・珪藻土は欧州では禁止されている。接着剤に有機物のアクリルが使われているから。漆喰にも含有されているものはNG。
・いい家の条件は、長持ちして資産価値の落ちない家、機械に頼らずランニングコストがかからない家、調湿性があり住む人が健康でいられる家。を全て満たしていること。
・沖縄に適している家は、RC造の平屋、無垢材のフローリング、漆喰の内装。かつゼロ宣言の家（合板、集成材、サイディング、グラスウール、ビニールクロス、木工用ボンド、IHクッキングヒーター、防虫畳、化粧合板ドア、防虫防腐剤、シロアリ駆除剤は全て使わずに建てた家）。
・使う建材は、汚れない遮熱塗壁材「セレクトリフレックス」、柔軟な外断熱材「ネオポール（EPSボード）」、特殊なネット「メッシュ」で外壁を一体化、呼吸する防水シート、壁内結露を起こさない内断熱材「インサイドPC」、透湿効果を発揮する100％無機の漆喰が内装材、シロアリ対策はピュアなホウ酸。
・エネルギーの高い水を混ぜたコンクリート、いい電気に変える（IH料理をアルカリ性に変える？）分電盤、特殊セラミックの浄水器なるものがあるらしい。
（感想）
・参考にするもの、無印のインフラゼロハウスの構成。最新のテクノロジーで最適な広さで。あとはパーマカルチャーの発想。
・なぜ工務店支援をしているリベ大が不動産投資をせずに賃貸に住んでいるのか？
・多分佐敷はリフォーム後に傷みが加速しているのでは。
・メンテナンスが必要な機械設備を導入することには慎重になろう。極力自分でメンテできるものだけ。
・機械によるZEHではなく、メンテナンスやエネルギーが少ない家を。
・ZEHよりもログハウスの方が健康にも財布にも優しいかも。
・「0宣言の家」の賃貸は近くにないものか。。
・家作りする前にもう一回読んでもいいかも。
「やってはいけない不動産投資」
・必ず自分の目と足で見極める！コストとリスクを全部洗い出す！迷ったら必ず引き返す！身の丈にあった投資しかしない！
・不動産販売業者と個人での借金には近づかない。業者の目的は儲けること。高給のために巧みな交渉術で将来不安を煽り、嘘と不正で罠に嵌める人が普通にいる。
・不動産屋の家賃保証はあてにならない。
・投資はタイミングが一番。ブームの時には絶対手を出さない。ブーム後にチャンスがある。相場が実際に下げていて底を打った時に買う。荒波に向かう覚悟があるか。
（感想）
・不動産業界と金融業界は腐っているな。それらの株は買ってもいいが、リアルでは距離はおいた方がいいか。他に腐っている業界はどこか。有望な業界はどこか。やっぱり業界地図の研究はよ。
・正直不動産は熟読しないといけないな。漫画ではなく教材として。そのあとまたこの本、読見返してもいいかも。
「となりの億万長者」
・収入以上の生活をしない。資産形成のために時間を使う。世間体を気にしない。親からの援助に頼らない。経済的に自立するように子供達を育てる。上手にビジネスチャンスを掴む。時代にマッチした職業に就く。
・資産を築くには、課税対象となる現金所得を最小限に抑え、含み益（現金を伴わない資産価値増加）を最大限にすべきである。（NISAや優待とかか。事業収入にできるものがあれば経費と相殺できる。超検討必須）
・経済的にしっかりした基盤を持とうと考えているならきっと実現できる。だが、よい暮らしをするためにお金が欲しいと思っているなら一生お金は貯まらない。
・親から経済的援助を受ける子供は、貯蓄ではなく消費に使われ、親の財産を自分の財産と同一視するようになり、借入金に頼割合が高く、投資に回す金額が少ない。
・収入がいくらであろうと、収入以下で暮らすこと。
・いい事業は、相続の専門家、税理士（特に所得税と資産税）、ヘルスケア、資産の鑑定管理売却の専門家（競売人、不動産鑑定士、不動産管理人、質屋）、私立の教育者、会計士、住宅関連事業者（工務店や仲介業者やデザイナーなど）、慈善事業、旅行業。それらは変化し続けるが。
［質問］
・毎年予算を立ててそれに従って支出をしているか？
・食費、衣料費、住居費にいくら使ったか把握していますか？
・人生設計をたて、毎日、毎週、毎月、毎年の目標を立てていますか？
・将来のために時間をかけて資産運用計画を立てていますか？
（感想）
翻訳者の後書きで、宝くじを買い続けていると話しているのは面白い。本を読んでも翻訳者でさえも実践することは難しい。この本で定義されている蓄財優等生である自分はなかなかすごいのかもしれない。仕事を辞めても収入以下で暮らせるように頑張れ。
「1億円貯める方法をお金持ち1371人に聞きました」
・「期待資産額（年齢*年収/10）」が純資産（資産-負債）より高ければ金持ち（蓄財優等生）。
・資産とは、年収の多寡ではなく、収入と支出の差分から生み出されるもの。
・収入の10〜15％を貯蓄に回し続ければ誰でも億万長者になれる。夫婦で億万長者を目指すなら共働きは必須。
・借金をしたり雇われの状態は誰かの利益のために働いているということ。お金にコントロールされるな。
・金持ち必須の上位5条件、誰にでも正直（誠実）、自己制御、人とうまくやっていくこと（社会性）、配偶者の支え、普通の人より一生懸命に働くこと（勤勉）。ちな、運は30項目中27位。上場企業への株式投資も27位！！
・金持ちはほぼリーダーシップがある。人に売り込む能力となる。
・学校の意義は、時間配分を身につける、人を見る目を養う、能力より努力が勝ることを体感する、自分の得意不得意の能力や興味を知ること。
・みんなと違う発想、直感を信じることが大事。
・靴は底の交換、椅子やソファーは張り替えで新しいものを買わず、食料品もコストコでまとめ買い。金も時間も常に節約。
・休日に庭仕事や大工仕事をする人は少ない！！2割以下。
・休日は税理士との打ち合わせや博物館や美術館、地域活動をする。
・絶対に嘘をついてはいけない。色んな人に嘘を重ねないといけなくなる。めんどくさい。
・大事なのはIQでなく、自分の商品への情熱の方。仕事への愛の深さや、仕事に愛着を持つことの方が大事。
・ポートフォリオは、上場株式3割、個人企業等株式3割、不動産1割、債券1割、現金2％、貸付3％、他事業資金など。
・働けは働くほど運は向いてくるもの。
・天才は実務ができないので調査や研究にいく。金持ちになれない。（凡人は調査研究に行ってはならない？）
・真のリスクは他人に人生をコントロールされること。
・助言者を持たず、全て自分で決めてはいつか転落する。億万長者は税理士などと定期的に相談している。
・勝算を上げるために慣れ親しんだ業界で新しいチャレンジをする。
・適切な時に適切な場所で理想的な職業を選択した結果、億万長者となった。
・なんでも自分でやるDIYは倹約ではない！！資格が必要で怪我や死の可能性があるものは業者に任せる。屋根とか給湯器と電気関係など。材料選定、買い物、下準備、実施、と非常に時間がかかる。自分の時給を考えた結果やらない人が多い。大多数の億万長者はDIY主義者でない。資産の少ない人ほどDIYに費やす時間が多く、税務相談の時間が反比例の関係となる傾向。もちろんやる人もいる。
・一度しか報酬をもらわない仕事は損である。（ストック型の労働をすべき。）
・注文住宅を建てるのは25％。大抵はコストと時間がかかる。節約にもならない。みんなが家を売るときに金持ちは買う。購入価格の他に維持費やその土地での生活コストも考えること。
・固定資産税が安い場所は、近隣学校のレベルも低くて、あまりいい場所ではない。
・起床時間の早さと資産との間に統計的に重要な繋がりは見られない。むしろ自分でスケジュールを立てられる環境に身を置くことが大事。
［億万長者の八箇条］
・人一倍の努力、誠実、仕事への情熱があること。
・学校の成績が普通でも問題ない。
・多少の経済的リスクを負ってチャレンジし、失敗してもそこから学ぶ。
・市場優位性や高収入だけでなく、心から愛着を覚える職業を選ぶ。
・生涯の伴侶は成功の助けとなる特質を備えた相手を選ぶ。
・日々の支出を抑える。億万長者は所有物の買い替えよりも修理や再仕上げを選ぶ。
・家を選ぶ際には十分の調査と研究をし、積極的に値引き交渉をする。
・丁寧で質素な生活を送り、日々の楽しみにあまりお金をかけない。
（感想）
・抽出者にバイアスがなかろうか。アンケートに回答することに協力的な社会性の高い属性を持った人たちに偏った結論づけかもしれない。高級住宅街に住んでいるからボランティアでも金持ちと知り合える。
・一貫して自分の事業を持つことを前提としている。これはまじで検討しよう。
・優雅な生活とは、贅沢な体験をしまくることではなく、何にも縛られずに我慢せずに質素に日々を過ごし続けることではなかろうか。
・DIYはタイパが超低いらしいが。。作業者の工賃と常に比較して実施か。でもまずは自分にあっているかどうかの確認もかねて一度やってみることが大事。内装とガーデニングに絞るか。
・資産家を目指すか、他人の役務を必要としない人を目指すか。年老いたらできなくなるだろうから畑くらいにしとくか。生活の全体像くらいは知っておきたい。インフラゼロ住宅や3Dプリンタ住宅になるからどうでもいいか。確かにDIYしている時間より本を読む時間を増やしたいではある。本業ではなく筋トレを兼ねた息抜きという位置付けだろう。
・サイドファイアにとって、事業をすることはマストではないが、空いた時間でやることは更に金銭的に盤石にする。
以上。事業を持つことの重要性。金持ちはDIYをそんなにしない。というのは感慨深い。深掘りしよう。
その他の活動としては、利回りのいいQUOカード優待がたくさんあったから4銘柄ほど追加購入。今年までのNISAの金と原油はまだ戦争も終わらず不安定なのでキープ。夏くらいまでに危機があれば流石にそこで利確売りか。
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