不動産業界の実務や投資方法など図書館にあった本を授業の合間に読んだ本のメモだけ。
「2DKってなんですか」
・2013年のアベノミクスから不動産の好景気が始まり、通常は15年周期だが、近年は7年で乱高下とも言われている。（ここから逆境になるかどうか）
・8〜10年経った築浅中古物件がリフォームの必要がなくておすすめ。
・賃貸のメリットは、何があっても身軽に移れる。でもリフォームなど気軽にできず、60過ぎると借りづらくなり、公的補助もない。
・持ち家のメリットは、自分のものだから自由にDIYできるし、公的補助が使える。でも、天災の被害が自己責任で、隣人を選べない。ローンを返したあとは家計が急激に楽になる。マンションは管理やセキュリティ、人間関係が楽。老後には良いかも。戸建ては、シンプルで自由だけど、人間関係が密で管理がすべて自分になるデメリット。
・宅建業法は、物件オーナーから信頼に基づいた手数料ビジネス。（オーナーが神になる。評価はいかに高く売りつけたか。これにやりがいを感じるかどうか）
・個人向けよりも事業向けが収益高く安定。（商業系の設計事務所の話も聞いてみるか）
・新築は売買仲介が入っていないので手数料がかからず、中古は個人間の売買は法律上（？）消費税がかからない。土地も物ではないので消費税かからず。
・中古マンションの購入は、大規模修繕後が狙い目。
・家が底値になるのは8月と12月。高いのは就職や転勤の多い2〜5月、次に転勤の多い9〜10月。高い時はよく売れるタイミングなので値引き交渉しずらい。3ヶ月売れないと値段が下がる。
・住宅ローン減税を使うなら、40m2以上の登記簿上の床面積（内法、広告とは5％位違う）が必要。
・住宅ローンの借りられる金額の目安は、「年収」の5倍。（無職には無理か笑）実際のローン金利は1％でも4％でも返せる状況か見極められている。
・リバースモーゲージは住んでる家の所有権を担保に生活費を借金。相続やめんどくさい売却が後で発生しないメリット。ただ家の価値が借入上限なので長生きし過ぎると借入ができなくなる。
・全借金の返済負担率（借金返済額/年収）の上限は35％。理想は20％。
・消費者金融ローンを利用中だとかなり不利。キャシング枠のついたカードもすぐ借金できるので保有しているだけでマイナス。
・昭和56年以前に建築された旧耐震も壊れやすいからローン通りずらい。
・フラット35は多くの人に貸すことが目的で個人事業主も借りやすいが、多くの人に貸す分、若干高い固定金利しかない。（まずは金利の安い一般のローンをトライすべき）
・ローン審査の手続きは、まず要件確認のみの「仮審査」に1週間、その後の詳細確認の「本審査」に2週間かかる。ローンが下りるかわかるのは申込から1ヶ月位。物件の売買契約は、仮審査の後。
・ローンの頭金は一円でも多く。返済額が金利分減るし、変更は後からしにくい。
・手付金（頭金の一部）は住宅購入代金の5〜10％。買主側のキャンセルで没収、売主側のキャンセルは手付金の2倍を支払い。
・税金多し。不動産取得税が評価額の4％。印紙税に2万。司法書士への登記報酬が10万。新築なら消費税（中古なら仲介料）。
・ローンを前提にした売買なら住宅ローン特約を契約に盛り込んでおくこと。ローンが降りなかったら手付金没収のペナルティなし。
・変動金利での返済では、5年は変わらないルールがあり、前回支払いのMAX125％上限の仕組みがあったりする。固定金利はちょっと高い。
・火災保険は、台風、漏水、盗難も対象。政府も保険金支払いに関与するので保険会社で差は出ない。（検討、見積もりの価値あり）
・住宅ローン支払い中に人に貸すと規約違反で全額一括ローン返済となる。どうしても行いたい場合は不動産投資ローンで借り換えないといけない。金利は住宅が0.3〜1％、投資用は2〜4％と全然違う。
・抵当権は自分で法務局に行って外す。
・普通借地権は半永久的に借りれるけど、定期借地権は決まったタイミングで更地で返さないといけない。固定資産税は払わなくていい。
・家を売る流れ。仲介してもらう不動産屋を探す（同じマンションの販売歴があるところが理想）。仲介を依頼して買い手を探す（複数査定をして、端数の値引きを加味した金額をつける）。買い手から購入申込書を受け取り売るか判断する。正式に話を進めて契約日に手付金が振り込まれて手付金の制約が発生する。引き渡し日が来る。（めんどくさくない？）
・家や土地の購入時に使える税制度。不動産取得税の軽減措置（評価額から1200万控除）、住宅ローン控除（ローン残金の1％を10年受けれる。長期優良住宅や低炭素住宅なら控除額加算、土地のみの購入は不可、50m2以上で10年以上のローン返済が条件、MAX500万）、住まい給付金（売主が不動産屋で消費税がかかる場合のみ給付、MAX50万）、住宅取得等資金贈与の特例（自分の親から頭金を110万以上出してもらって、ローンは自分で支払う場合に利用、MAX70万）、登録免許税の軽減措置。所有時に使えるものは、固定資産税の新築の場合の軽減措置。
・家を所有している時の税金の標準は、固定資産税＝評価額＊1.4％、都市計画税＊0.3％。毎年通知が来るが評価額の見直しは3年に一度。見直しのたびに建物は下がるが、土地は下がりづらい。
・持ち家を賃貸に出せば、固定資産税が不動産所得の経費に。
・民泊事業の経費に修繕リフォーム代を計上可能。（ゆっくりDIYや庭はできないけど）
・持ち家の売却は購入から5年超えると税金が半分になる。
・譲渡所得益の特例、自宅の売却益なら3000万控除、所有が10年超えなら所得税が5％減。
・売却損がでた場合は、所得税と住民税の損益通算を繰越3年使える。
（感想）
・地元の工務店、もしくはハウスメーカーで家づくりの経験を積むべきか。リフォーム、ZEHの設計施工してればなお良し。造作大工も面白そうか。ただプレイヤー多し？今プレイヤーが多くても人口減少国。良い土地が売りに出されたり、次期発展エリアが出てきたり今後のチャンスを掴むために経験しておくのは有意義か。15年サイクルを気にして小さく始めよう。人生あと60年ある。
・マイクロ法人を不動産管理会社で作る際の収入や月収は？
・資産として残る借金はどんどんするべきだったか。
・銀行への利子や業者への手数料、家賃の保証料などの支払いとは無縁の生活をしたいものだ。逆は良いけど。
・昔はなくて今需要が高まっているものは？かつ、事業化できて自由に働けるものは？不動産の査定方法とインスペクションを学ぶには？
・人口減少で空き家は増え続けるのに、業界の都合で新築は建てられ続ける。なんとも不都合な状況か。新規参入するべきところか。空き家リフォーム、ZEH化、バリアフリー化の仕事には就きたいが。若手がやった方がいい仕事をあえてとるのも微妙なところ。
・正直不動産と不動産経営の本を読まないといけなし。
「不動産投資の仕組み」
・不動産投資に必要なもの。実務面は、価格判断に関する知識、表面利回り判断に関する知識、売買契約や賃貸借契約に関する取引慣行。法律面は、民法、借地借家法、都市計画法、建築基準法。税務面では所得税法、法人税法。
・不動産投資が儲かる理由は、大規模な融資でレバレッジが効くから。儲かっている人は5割、損している人は2割。
・自ら宅建業者として開業するとレインズも見れるし、自宅で事業ができる。
・最初は戸建てがいい。1番リスクが低く、小さく始められて、そこそこの利回りを狙える。近場がローリスクローリターン。
・不動産投資の知識習得に役立つ資格は、宅建、FP、簿記、賃貸経営士の順番。
・自分のブログで建物の入居宣伝することもあり。ワードプレスでサイトを作れば色々経費にできるし。
・リノベーションの費用倒れは結構多い。需要があり、回収できるかを試算して。
・賃貸営業マンと売買営業マンは全然違う。エリアの賃料の価格変動の肌感覚に対して法律や税務知識と身につく力は全然違う。
・おすすめは、まずは自己資金で500万くらいの住宅を購入して賃貸に回す。もしくは中古の戸建てやマンションを自己居住用として住宅ローンで購入する。住宅ローンが完済できれば、この住宅を賃貸に回して、再度新たに住宅ローンで購入を繰り返す。
（感想）
・民泊はホテル業しているようなもん。客対応が多すぎる。任せると儲けられない。性格に合わない。
・投資物件として扱ってリフォームを経費化か？住宅用のリフォーム補助金を利用して経費化か？
・これからは格差が広がる。賃貸経営は難しくなるか。人手不足だから若者向けは安定か。
・不動産屋の仕事は不動産を売ること。お客を儲けさせることではない。各オーナーが動いてもらうようにプッシュをかけてくる。
・不動産事業は人のやり取りが多すぎない？
・法律や重要事項の説明ってAIの方が得意じゃない？情報を提供する仕事よりも投資判断をすることに時間を使った方がいい。
・同世代以上の貧乏人とはあまり関わりたくないな。余計な金と時間と手間がかかる。保証金とか返済滞納の督促調整とか。
・沖縄は賃貸住宅の稼働率が9割！家が不足している
「不動産の教科書」
・現地調査のポイント
水道メーターの左下に13（13mm水道管、水圧弱すぎ）なら、市役所上下水道課に変更提案を（数十万かかる？）。20もあるけど25が理想（直結にした時に水道管太くしたか確認）
プロパンガスを都市ガスに変更できるか
ブレーカの契約容量、エアコンは配線経路になっているか
正式な境界は、越境した木の枝はどうするか
インスペクションの方法論を実施
水平器で色んなところの傾き確認を
排水溝から匂いがあれば、汚れやつまりの洗浄
塗装の寿命はMAX15年、外壁張り替えは35年目から、外壁目地のシーリング打ち替えは10年スパンで、配管交換工事は35年目から
加入保険の確認、粗大ゴミの廃棄料金と手間賃（時給2000円）、ハウスクリーニングは最低10万、それでもインフラ状況不明で住めるか微妙。
・法務局でできる調査。不動産の現状を確認するところ。役所調査の前段階。登記簿標本（全部事項証明書）、公図、地積測量図、建物図面、区分所有登記を調べることができる。現状の確認に使う。（自分の家ではいらん）
・市役所でできる調査。何か制限があるかどうか。都市計画、建築制限、ライフラインの確認。下水道には汚水、生活排水、雨水の3種類を最終枡から敷地外に排出される。（まさか下水道ではなく浄化槽ではなかろうな？）
・不動産査定の仕方。固定資産税評価額（役所からくる数字。時価の7割位の額！！安く見積もられてる）、路線価（時価の8割）、公示価格、実勢価格の４つから、原価法（同じ建物を作る費用を積算して原価償却する）、取引事例比較法、収益還元法の３つで評価する。（売却する時には相見積もりすればよき）
・インスペクションについて。構造耐力上主要な部分の劣化具合と雨漏りの確認（家根、開口部、外壁）。建築士による耐震基準の適合検査。フラット35の適合証明検査に必要。国交省にインスペクションガイドラインあり。
・節税知識を。相続時精算課税の手続き、共同名義分。修繕に使える節税。個人事業の費用にすべきか、住宅用補助金が使えるか。
（感想）
・整理しに行く気持ち。いらないものは高く売ろうなどとせず、すぐに喜んで使ってくれる人に譲る。織り機とかの古いものは寄付も検討。
・インスペクションの本は買うべき。読んだ後も高く売れる。
・現地調査グッズを揃えて下見しに行くべきか
・宅建業は一生の仕事じゃない。資格勉強をざっとすることはあっても。人の権利状況調べて、儲けを計算して、顧客と所属会社を儲けさせる。あらゆる法務税務を勉強して顧客に説明するモチベがない。他人のお金に関する問題に時間を取られたくない。常に変わる法律を覚えて役に立つかわからないことを把握し続けなければならない脳のリソースの無駄使い。一生の仕事ではない。プレイヤーも多すぎる。手間がかかりすぎて流動性がないという理由で両学長も株と事業一本にした理由もわかる。宅建業者は向いてなくて、自分家を直して売ってを繰り返そう。
・登記簿標本の全部事項証明書はあるか。
「マンガでわかる相続税のすべて」
・令和6年から、相続時精算課税制度が令和6年からの生前贈与の加算期間が3から7年に
・110万以下の贈与は非課税で申告不要。
・住んでいる家は80％オフ。
・固定資産評価額は、建築費の50〜70％が目安。一体となっている設備の価格も含めて評価。
・配偶者なら1.6億まで非課税。総額1億あれば子供に贈与税がかかる位。
・相続した不動産を売却したときの譲渡所得は、収入金額ー取得費（取得にかかった手続き費用と改良費から減価償却費を引く）ー譲渡費用。算出した譲渡所得6000万以下の税率14％をかけた値が税額。
・時価が贈与。借金額も贈与。不動産の無償名義変更も贈与。
・相続時精算課税は相続時に2500万までは非課税。毎年贈与110万も非課税となった。贈与の回数制限なし。税務署に届出が必要で、一度届け出ると取り消しはできない。
・不動産の共有名義はトラブルの元。
・修繕費や改築費は相続財産の減少につながる？
・遺言書は勝手に開けず、家庭裁判所へ。
「ブログ副業で月収10万円」
・アドセンスの審査にグーグルアカウントと審査用の記事が必要らしい。
・グーグルアナリティクスで、サイト訪問後の遷移先がわかる（無料）。
・グーグルサーチコンソールで、検索キーワード、表示回数、クリック率わかる（無料）。
・その他の無料ツール。メインキーワードの関連キーワードがわかるラッコキーワード。キーワードの月間検索数や関連キーワードがわかるグーグルキーワード。おしゃれなテンプレが豊富なグラフィックデザインツールのCanva。
・グーグルが厳しくチェックする分野は避けた方がいい。金融（投資、税金、保険、クレカ）、医療（健康、病気、薬、栄養）、法律、時事問題、その他生活に即したもの（就活、住宅など）。（全部被っとるやないかい。家庭菜園、ホットクックとかなら。これから学んでみたいことの体験記でもOK）
・便利なフリー画像や素材サイト。写真AC、イラストAC、ぱくたそ、pixaday、Unsplash。
・記事は統一の流れのテンプレ（タイトル、イントロ、本文見出しn、本文n、まとめ）があり、結論、理由、具体例、まとめの流れがあると良い。
（感想）
・Gmailを事業用に作った方がいいか。
・作業効率は圧倒的にPCがいいらしいけど、PC買うか。iPadのマウスではダメか。PCならWinがいいけど。今持ってるPCをUPデートする？できるだけシンプルに回したいけどMac買わんとならんか。
・卒業後は家づくりとそのブログに集中するか。
・ワードプレスそろそろメジャーバージョンアップの7に2026年中になりそう。その環境はだいたい4年間。本買って勉強するなら本が出てからにする？勉強は1年後になるかもだけど。
・パーマリンクは、記事月に2回ならYYMM1と2でよくないか？日付よりシンプルで分かりやすいし。来年の記事からそうするか。
・カテゴリー分けするか（５つ位まで）。日記ブログということでそのままにするか。日記でも読者の課題解決になることを 。
・ワードプレスの設定周りは流石に勉強しないといけないな。
「お金以前」
・紙切れであるお金が信用をされる条件は戦争が強いこと。その次に経済が強いか。アメリカは戦力でも経済でも世界ダントツ1位。これを裏付けとして基軸通貨になり得る。
・経済を超絶勉強したヘッジファンドの人間も株や為替で大失敗する。経済の勉強が必ず報われる保証はどこにもない。（アカデミックな勉強はほどほどに）
・投資で稼ぐために必要なことは「これから起こることを予測する能力」。大変は勉強量、センス、それをずっと行う不断の努力が必要。寝食を忘れて行っても損することもよくある。大変なことなので「不労所得」なんてとんでもない。
・証券会社や不動産のセールスマンの目的は販売手数料を得ること。信用してはいけない。金融ビジネスの基本は、「相手にとって値段がわからない」ものを販売すること。ルールや構造を理解されてはいけない。理解できないデリバティブは絶対に手を出してはいけない。収益性が高いということは、客からたくさんの手数料をとれるものだということ。レポートやコメントをポジションバイアスを加味して自分の頭で判断する。という付き合い方がいい。
・証券会社はポジション上、株が下落するとは言わない。
・死ぬほど投資の勉強してもインデックス投資にはアメリカのヘッジファンドでも３割しか勝てない。欧州日本は5％以下。それでも勉強をする理由は「しなくてもいい損を回避」できること。（それ以上の勉強はいらないか）
・銀行からお金を借りた時の利子は、他人の破産リスクまで肩代わりした代金も無駄に払っている。無駄すぎる。
・不動産の損得判断は、これから不動産が上がると思えば買えばいいし、下がると思ったら賃貸にするべき。大きな借金の利子を負担する意味を考えろ。不動産の価格変動は極めて多くの要素が絡むので賃貸が無難。投資効率は悪いけど宝くじや競馬のように賭け事がワクワクして楽しいと思うタイプなら買えばいい。（利回り高いリートでいいよね。不動産業界は高配当投資でしか付き合わないのが適切か）
・国の長期的な成長は人口動態と金融システムの健全さの二つをみることが基本。
・投資用不動産は作った業者が1番儲かる。不動産下落リスクは投資家に押し付けられる。不動産のような多額の借金をする投資は大変危険。
・インフレの激しい方の通貨が安くなる。
・日本が破産すると歴史的には９割くらいの資産を没収される。（おそらく金融資産は全て、不動産は微妙、動産は大丈夫という感じか。食べ物を持っている農家が強いけど盗難とかすごいか。家庭菜園鍛えとこうか。）
・日本が破綻する時は日本人が日本円を信じなくなった時。借金がどのくらいあるからだとか、MMTだからいくらでも大丈夫という話ではなく、周りの空気で破綻する。おそらくトリガーは外貨預金が当たり前になってきた時。新円切替の際にも外貨に変えていた人は被害を免れている。（だけど、日本の経常収支は常に黒字で黒字幅も広がってきているので中期的にはまだ安全。長期的に、経常収支の赤字が定着しそうなら、資産の一定額をドル預金にしておいた方がいい。成長率下がっているしずっと安心はありえないだろう。）
・GDPの３割が不動産は中国経済はやばい。（中国経済の崩壊の影響は、鉄鉱石、銅、原油価格の急落、日本の中国売上比率が高い製造業株などの下落、でも円高日本国債は買われる）
・株価が高いなら景気がいいの論理。景気がいいと会社が儲かる、（名目でも）会社が儲かると株価が上がる。つまり景気がいい＝株価が上がる。（格差がどうという質ではなく、量（額）の問題）
・映画「バブルへG O！！タイムマシンはドラム式」でバブルの様子がわかる。企業の経理が株を買いまくり、銀行が不動産を買うならそれ以上の金額を融資したり、ファンドトラスト（顧客の預金で自由に投資できる）をやり、証券会社では営業特金（顧客の資金を自由に取引して手数料をとる。利回りを名刺の裏に書くにぎりをして契約をとる）をしていた。
・1987年のNTT上場の2ヶ月後にPER300倍（通常15倍）で時価総額世界一の会社となった。
・「多くの人は見たいと欲する現実しか見ない」byカエサル紀元前50年（ローマの英雄）
・リーマンショックの原因は不動産の異常な値上がり（今のAIと何が違うのか。アメリカの金融システムの異常さなど測れやしないのでは）
・投機の株や不動産はいずれ下がる。世の中のおかしな仕組みに気がつけるかがバブルの教訓だがとても難しいこと。（マクロ経済の観察が重要。やばいという意見があるうちはまだましな状況か）
（感想）
・サラリーマンは構造的に搾取される側。子会社や下請けの会社自体も同様。
・アメリカを脅かす中国の存在の急成長ぶりを見るに、行儀の悪さも仕方ない。そうしないと無理か。14億の勢いももちろんあるけど。
・不動産業界で儲けるって精神衛生上よくないかも。。
・自分の個別投資はインデックス投資に勝っているのか調べてみよう。配当をどう計算するか。今後の株式手帳つけてみる？
・結局学長のいう通り、借金せず、インデックスと高配当に入れてずっと持ち続けて、自分の事業を頑張るが正解なのか。では自分の事業をどう組み立てるか？
・アメリカの債券市場が壊れない限り、今の金融環境は安泰か。やはりアメリカの金利のコントロールがうまくいっているなら今の投資戦略は継続。
・和を重んじると言われる日本人でも銀行の合併では内部で派閥に分かれて足を引っ張り合っていたのは興味深い。
そろそろ今までのインプット内容を統合したいがどうしようか。AIの活用も勉強したいけど読みたい本がありすぎる。。明日から2026年だけど引き続き頑張ろう。ではでは。
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